- 시공사에 끌려다니지 않으려면, 책임준공확약서 필수

- 공사 지연·비용 증가 막으려면 조합이 나서야 한다

[디지털데일리 최천욱 기자] 최근 재개발·재건축 사업에서 시공자 선정과 관련해 ‘책임준공확약서’ 도입 여부가 논란이 되고 있다.

책임준공확약이란 시공자가 어떠한 이유에서도 정해진 기한 내에 준공을 완료하겠다는 내용을 명문화한 계약서다.

일각에서는 실효성 문제를 제기하지만, 조합원들의 권익 보호와 사업 안정성을 위해 반드시 포함되어야 할 필수 조항이다.

재개발·재건축 사업은 장기간에 걸쳐 진행되며, 공사비 인상과 공기 지연 등 다양한 변수가 존재한다. 책임준공확약서는 이러한 리스크를 사전에 차단하고, 시공자가 법적·계약적 책임을 지도록 명확히 규정하는 중요한 장치다.

서울 성북구 장위8구역에서는 일부 토지등소유자들이 시공자의 책임준공확약을 입찰 조건으로 포함할 것을 요구했고, 성북구청과 서울도시공사가 이를 검토하면서 입찰 공고가 지연됐다.

그러나 이는 조합원들의 재산 보호를 위한 필수적인 과정이었다. 결국 사업이 정상적으로 추진되면서 책임준공확약이 조합원의 이익을 보장하는 안전장치라는 점이 입증됐다.

반면, 책임준공확약을 배제한 사업장에서는 시공자의 일방적인 공사비 증액 요구나 사업 지연으로 인해 조합원들이 피해를 보는 사례가 빈번하다.

서초구 방배15구역과 용산구 한남4구역에서 나타난 조합과 시공사 간 갈등이 이를 잘 보여준다.

책임준공확약이 없는 경우, 사업 지연이나 공사비 증액이 발생하더라도 조합이 이를 강제할 법적 근거가 미흡하기 때문이다.

일각에서는 책임준공확약의 실효성에 의문을 제기하지만, 이는 사실과 다르다. 책임준공확약서는 주택도시보증공사(HUG)의 ‘표준사업약정서’ 내 책임준공 조항을 근거로 하고 있으며, 이를 강화해 시공자의 법적 책임을 명확히 하는 것이 핵심이다.

HUG의 표준사업약정서에는 시공자가 공사를 책임지고 마무리해야 한다는 원칙이 명시돼 있으며, 이 조항을 기반으로 한 책임준공확약서는 실질적인 법적 구속력을 갖출 수 있다.

또한, 시공자가 HUG 보증을 통해 사업비를 대출받는 과정에서 이러한 확약이 필수적으로 요구되므로, 책임준공확약서는 새로운 부담이 아니라 기존 계약 관계를 보다 명확히 하는 역할을 한다.

특히, 책임준공확약서에는 △천재지변, 내란, 전쟁 등의 불가항력적 사유를 제외하고 시공자는 준공을 완료해야 한다는 조항이 포함되며, △조합의 인허가 지연 등 시공 여건이 변하더라도 시공자는 계약된 기한 내에 준공을 완료해야 한다는 의무가 부과된다. 이러한 조항은 조합원의 권리를 보호하고 불필요한 사업 지연을 방지하는 중요한 역할을 한다.

책임준공확약이 없는 경우, 조합원들은 예측할 수 없는 리스크에 노출된다. 시공자의 공사 중단이나 공사비 증액 요구가 현실화되었을 때, 조합은 법적으로 이를 강제할 근거가 부족해 피해를 감수해야 한다.

또한, 일부 브랜드 건설사들이 입찰을 꺼릴 수 있다는 우려가 있지만, 이는 과장된 측면이 크다. 오히려 책임준공확약이 존재함으로써 조합과 시공자 간의 신뢰가 강화되고, 사업이 계획대로 원활하게 진행될 수 있는 환경이 조성된다.

실제로 책임준공확약이 포함된 사업장에서 시공사가 책임감 있게 사업을 추진한 사례가 많으며, 장기적으로 보면 조합원들에게 더욱 유리한 조건을 제공한다.

법률사무소 크라운 김도훈 변호사(사진)는 “책임준공확약서는 시공자가 사업을 책임지고 완수하도록 하는 강력한 계약적 장치다. 이를 통해 조합원들은 사업 지연 및 추가 비용 부담에 대한 방어권을 확보할 수 있으며, 시공자도 명확한 계약 조건 속에서 신속하고 안정적인 사업 진행이 가능해진다”라고 말했다.

김 변호사에 따르면, 조합이 시공사와 협상하는 과정에서 계약을 보다 공정하고 명확하게 체결하는 것이 무엇보다 중요하다. 책임준공확약서는 조합이 사업을 계획대로 진행할 수 있도록 하는 핵심 조항이며, 이를 통해 시공사의 책임을 강화하고 조합원의 재산권을 보호할 수 있다.

또한, 책임준공확약을 포함하되 법적 실효성을 높이기 위한 조항들을 면밀히 검토해 불공정 계약 요소를 제거하는 것도 필수적이다.

책임준공확약서는 단순한 문서가 아니라, 조합원들의 권리를 보호하고 사업의 안정성을 확보하는 필수적인 계약 조건이다. 이를 배제하는 것은 조합원들에게 불리한 선택이 될 가능성이 높으며, 장기적으로 보면 공사비 인상과 사업 지연이라는 더 큰 위험을 초래할 수 있다.

따라서 조합은 무조건적인 반대가 아니라, 실효성 있는 책임준공확약서를 마련해 시공사와 협상하는 것이 필요하다. 이를 통해 조합원들의 이익을 최우선으로 보호하는 동시에, 사업의 원활한 진행을 보장할 수 있을 것이다.